Mietrecht

Zusatzvereinbarung einer Kündigung als neuer Mietvertrag

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL XII ZR 75/98 Verkündet am:20. Dezember 2000
Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 20. Dezember 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die Richter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 12. Februar 1998 im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Kammergericht zurückverwiesen.

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietzinsen in Anspruch.
Durch zwei Verträge vom 23. November 1994 mietete die Beklagte zu 1 von der Klägerin Räume in einem in Berlin gelegenen Gebäudekomplex zur Nutzung als Büro sowie weitere Räume zum Betrieb eines italienischen Restaurants.
Die Mietverhältnisse sollten am 1. Januar 1995 beginnen und am 31.Dezember 2004 enden. § 21 Abs. 1 beider Mietverträge enthält folgende Regelung:
"Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter vor Bezug der Mieträume eine Mietsicherheit zur Sicherung der aus diesem Vertrag resultierenden Ansprüche des Vermieters in Höhe von drei
Warmmieten ggf. zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu bezahlen. Außerdem haftet die Muttergesellschaft, ..., für alle über die Mietsicherheit hinausgehenden Ansprüche des Vermieters aus diesem Vertrag."
Die als Restaurant zu nutzenden Räume befanden sich noch in einem
Rohbauzustand. Die Beklagte zu 1 übernahm die Mietsache "wie besehen" und
sollte das Mietobjekt auf ihre Kosten "um-/ausbauen und ausstatten". In der
Anlage B zu dem diese Räume betreffenden Mietvertrag wurde der Beklagten
zu 1 das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen,
sofern nicht eine Außentreppe vom Spreeufer in das Erdgeschoß bis zum
28. Februar 1995 baubehördlich genehmigt werde. Da diese Voraussetzung
nicht erfüllt wurde, kündigte die Beklagte zu 1 den Mietvertrag über das Restaurant
mit Schreiben vom 9. März 1995 mit sofortiger Wirkung. Nach Zugang
dieses Schreibens bei der Klägerin schlossen die Klägerin und die Beklagte
zu 1 unter dem 20. März 1995 eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom
23. November 1994, ..., S. 5, B. ". Danach sollten die angemieteten
Geschäftsräume nunmehr als Büro genutzt werden. Das Mietverhältnis
sollte am 1. April 1995 beginnen. Als Grundmiete für die Räume sowie als
Mietzins für einen Parkplatz wurde ein Betrag von 15.670,60 DM zuzüglich
Mehrwertsteuer, insgesamt monatlich 18.021,19 DM, vereinbart. Dieser Mietzins
sowie die Nebenkostenvorauszahlungen sollten ab 1. April 1995 "fällig"
sein. Zu § 6 A des Mietvertrages vom 23. November 1994, der den Aus- und
Umbau des Mietobjekts regelt, wurde eine abändernde Vereinbarung dahinge-
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hend getroffen, daß bestimmte Leistungen auf Kosten der Vermieterin erbracht
werden und die Außentreppe entfallen sollten. Der Schlußsatz der "Zusatzvereinbarung"
lautet: "Alle anderen Punkte des Mietvertrages bleiben davon unberührt".
Auf seiten der Mieterin hat jeweils deren Geschäftsführer O. unterzeichnet,
der zugleich Präsident des Verwaltungsrates der Beklagten zu 2, der
italienischen Muttergesellschaft der Beklagten zu 1, ist.
Die Beklagte zu 1 zahlte für die zunächst als Restaurant zu nutzenden
Räume keinen Mietzins. Sie forderte die Klägerin wiederholt auf, ihr die
Mietsache fertiggestellt zu überlassen. Mit Schreiben vom 5. September 1995
kündigte sie das Mietverhältnis wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen
Gebrauchs fristlos.
Die Klägerin hat von den Beklagten die Zahlung von Mietzinsen für das
vorgenannte Objekt für die Zeit von April 1995 bis Juli 1996 in Höhe von
288.339,04 DM sowie von Mietzinsen und Nebenkosten für die von Anfang an
als Büro zu nutzenden Räume in Höhe von 31.297,08 DM, jeweils zuzüglich
Zinsen, verlangt. Das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.
Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 war erfolglos. Auf die
Berufung der Beklagten zu 2 hat das Berufungsgericht - unter Zurückweisung
des weitergehenden Rechtsmittels - das angefochtene Urteil teilweise abgeändert
und die gegen die Beklagte zu 2 gerichtete Klage abgewiesen, soweit diese
die Mietzinsen für die ursprünglich als Restaurant zu nutzenden Räume betrifft.
Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen
Urteils.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des angefochtenen
Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht, das hinsichtlich des unverändert gebliebenen
Mietvertrages vom 23. November 1994 über die Büroräume von einer Mithaftung
der Beklagten zu 2 für die insoweit geltend gemachte Forderung aufgrund
der in § 21 Abs. 1 des Vertrages getroffenen Regelung ausgegangen ist, hat
eine solche Mithaftung für den Mietzins verneint, der für die zunächst als Restaurant
zu nutzenden Räume verlangt wird, weil die Mitverpflichtung der Beklagten
zu 2 infolge der Kündigung vom 9. März 1995 erloschen sei und es an
Anhaltspunkten dafür fehle, daß die Beklagte zu 2 am Zustandekommen der
"Zusatzvereinbarung" beteiligt gewesen sei. Hierzu hat das Berufungsgericht
im wesentlichen ausgeführt:
Die Vereinbarung vom 20. März 1995 stelle keinen neuen Vertrag, sondern
einen Ergänzungsvertrag zum Mietvertrag vom 23. November 1994 dar,
der unter anderem zum Inhalt habe, daß die fristlose Kündigung nicht habe
gelten sollen. Als Änderungs- und Ergänzungsvertrag genüge die Vereinbarung
der nach § 566 BGB zu wahrenden Schriftform. Auch wenn der Ergänzungsvertrag
weder wirksam angefochten noch das Mietverhältnis durch die
mit Schreiben vom 5. September 1995 ausgesprochene fristlose Kündigung der
Beklagten zu 1 beendet worden sei, hafte die Beklagte zu 2 für die sich hieraus
ergebenden Forderungen der Klägerin nicht. Zwar sei die Beklagte zu 2 durch
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§ 21 Abs. 1 der Mietverträge vom 23. November 1994 zunächst wirksam verpflichtet
worden, denn der Geschäftsführer der Beklagten zu 1, der die Mietverträge
unterzeichnet habe, sei zugleich Präsident des Verwaltungsrats der
Beklagten zu 2 und damit deren entscheidungsbefugtes Organ. Daß er diese
doppelte Funktion bei seiner Unterschriftsleistung nicht verlautbart habe, sei
ohne Bedeutung. § 21 Abs. 1 der Mietverträge enthalte auch keine überraschende
Klausel; es sei vielmehr üblich, daß Vermieter im Fall der Vermietung
an einen nur beschränkt haftenden Mieter die Mitverpflichtung eines weiteren
Haftenden anstrebten.
Die Mithaftung der Beklagten zu 2 sei jedoch mit dem Zugang der mit
Schreiben vom 9. März 1995 erklärten fristlosen Kündigung bei der Klägerin
erloschen. Die Vereinbarung vom 20. März 1995 habe keine Drittwirkung derart
entfalten können, daß die beendete Mithaftung der Beklagten zu 2 automatisch
wieder aufgelebt sei. Daß die Beklagte zu 2, wie es deshalb erforderlich gewesen
wäre, an der Vereinbarung beteiligt worden sei, könne indessen nicht festgestellt
werden. Während der Geschäftsführer der Beklagten zu 1 in dem Vertrag
vom 23. November 1994 nämlich eindeutig auch eine Erklärung für die
Beklagte zu 2 abgegeben und diese dadurch zur Beteiligten am Vertragsschluß
gemacht habe, sei letztere in der "Zusatzvereinbarung" dagegen nicht erwähnt.
Ihre fortdauernde Mithaftung könnte daher nur aus der Absprache hergeleitet
werden, daß alle anderen Punkte des Mietvertrages vom 23. November 1994
unberührt bleiben sollten. Das allein lasse aber weder erkennen, daß auch eine
Willenserklärung für die Beklagte zu 2 abgegeben worden sei, noch daß
sich die Beteiligten dieses Erfordernisses überhaupt bewußt gewesen seien.
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II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht
in allen Punkten stand.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings die Rechtsbeziehungen
zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2 nach deutschem Recht beurteilt.
Die Formgültigkeit der Mietverträge richtet sich gemäß Art. 11 Abs. 1
und 3 EGBGB nach deutschem Recht, weil es sich um in Deutschland vorgenommene
Rechtsgeschäfte handelt. Im übrigen bestimmt eine von den Parteien
getroffene Rechtswahl gemäß Art. 27 Abs. 1 EGBGB das anzuwendende
Recht. Diese kann auch konkludent erfolgen, sofern sich ein entsprechender
Parteiwille mit hinreichender Sicherheit aus den Bestimmungen des Vertrages
oder den sonstigen Umständen ergibt. Das ist hier der Fall. Da der Vertragsabschluß
in Deutschland und in deutscher Sprache erfolgte, die Beklagte zu 2 mit
ihrer Zweigniederlassung auch in Berlin geschäftsansässig war, der Text der
Mietverträge ersichtlich vom deutschen gewerblichen Mietrecht ausgeht und in
§ 4 Ziff. 5 der Mietverträge auf die Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung
Bezug genommen wird, kann es keinem Zweifel unterliegen, daß von der
Klägerin und der Beklagten zu 2 konkludent das deutsche Recht gewählt worden
ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. November 1996 - IX ZR 264/95 -
NJW 1997, 397, 399). An der Befugnis des T. O. , die Beklagte zu 2 zu
vertreten,
besteht - entgegen der von der Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung
vertretenen Auffassung - kein Zweifel.
2. Die Auslegung der vertraglichen Regelungen der Parteien leidet indessen
an durchgreifenden Rechtsfehlern.
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Die Auslegung eines Vertrages ist als tatrichterliche Würdigung in der
Revisionsinstanz nur beschränkt daraufhin überprüfbar, ob dabei gesetzliche
oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine
Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht, etwa
indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial
außer acht gelassen worden ist (st.Rspr. des Bundesgerichtshofs,
vgl. Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93 - NJW 1995, 45, 46). Die
Revision rügt zu Recht, daß die Auslegung des Berufungsgerichts diesen Prüfungsmaßstäben
nicht standhält.
3. Rechtsfehlerhaft beschränkt sich das Berufungsgericht bei der Prüfung
der Frage der Mithaftung der Beklagten zu 2 auf die Vereinbarung vom
20. März 1995 und läßt damit wesentlichen Auslegungsstoff außer acht.
a) Das durch Vertrag vom 23. November 1994 begründete Mietverhältnis
über die ursprünglich als Restaurant zu nutzenden Räume ist aufgrund der mit
Schreiben vom 9. März 1995 erklärten fristlosen Kündigung der Beklagten zu 1
beendet worden, denn die Voraussetzungen des der Mieterin in der Anlage B
zum Mietvertrag eingeräumten außerordentlichen Kündigungsrechts - unter
anderem bis zum 28. Februar 1995 nicht erteilte baubehördliche Genehmigung
der Außentreppe - lagen vor. Mit dem Zugang des Kündigungsschreibens bei
der Klägerin hat das Mietverhältnis mithin sein Ende gefunden, und zwar mit
sofortiger Wirkung. Die Vertragsparteien hatten allerdings im Rahmen der Vertragsfreiheit
(§ 305 BGB) die Möglichkeit, die Folgen der Kündigung durch
Vereinbarung aufzuheben. Kommt - wie hier - eine solche Einigung über eine
"Rücknahme" der Kündigungswirkungen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses
zustande, scheidet eine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses
jedoch aus, da ein solches nicht mehr besteht. Die am 20. März 1995
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getroffene Vereinbarung konnte daher - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts
- nicht bewirken, daß die Parteien so zu behandeln sind, als sei
die Kündigung nicht erfolgt, da diese bereits ihre Gestaltungswirkung entfaltet
und das Mietverhältnis beendet hatte. Die Einigung der Vertragsparteien führte
unter solchen Umständen vielmehr zur Begründung eines neuen Mietverhältnisses
(vgl. Senatsurteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96 - NJW 1998, 2664,
2665 f.).
b) Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag setzt auch
im Fall der Neubegründung eines zuvor bereits beendeten Mietverhältnisses
die Einhaltung der Schriftform (§ 566 BGB) voraus. Um überflüssigen Formalismus
zu vermeiden, kann allerdings dem Umstand Rechnung getragen werden,
daß bereits eine schriftliche Vertragsurkunde existiert, die den Inhalt auch
des neu begründeten Mietverhältnisses ganz oder zumindest teilweise wiedergibt
(Senatsurteil vom 24. Juni 1998 aaO S. 2667).
c) Dieser Gesichtspunkt war ersichtlich auch im vorliegenden Fall bei
Abschluß der Vereinbarung vom 20. März 1995 von Bedeutung. Sowohl die
Bezugnahme auf den Mietvertrag vom 23. November 1994 in der Überschrift
der "Zusatzvereinbarung" vom 20. März 1995 als auch deren Schlußsatz ("Alle
anderen Punkte des Mietvertrages bleiben davon unberührt.") zeigen, daß die
Vertragsparteien eine erneute Ausstellung der umfangreichen Vertragsurkunde
vom 23. November 1994 vermeiden, diese vielmehr aufrechterhalten wollten,
soweit nicht Änderungen vereinbart werden sollten. Die Schriftform des am
20. März 1995 abgeschlossenen neuen Mietvertrages ist unter den gegebenen
Umständen gewahrt, ohne daß es einer körperlichen Verbindung mit dem Mietvertrag
vom 23. November 1994 bedurfte. Denn die von den Vertragsparteien
unterzeichnete Vereinbarung vom 20. März 1995 nimmt eindeutig auf den
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Mietvertrag vom 23. November 1994 Bezug, in dem ein Teil der wesentlichen
mietvertraglichen Abreden enthalten ist und der von den Vertragsparteien nicht
nur unterzeichnet, sondern darüber hinaus auf jeder einzelnen Seite zusätzlich
unterzeichnet bzw. paraphiert worden ist, so daß sich die Einheit der Vertragsurkunde
aus anderen Umständen als der körperlichen Verbindung zweifelsfrei
ergibt (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NZM 2000,
36, 38).
d) Für die Auslegung des am 20. März 1995 neu abgeschlossen Mietvertrages
ist deshalb neben der Vereinbarung vom selben Tag auch der Mietvertrag
vom 23. November 1994 heranzuziehen. Nur aus beiden gemeinsam
ergibt sich die Gesamtheit der getroffenen Regelungen.
4. a) Ansatzpunkt für die Auslegung eines Vertrages ist in erster Linie
der Vertragswortlaut (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 31. Januar 1995 - XI ZR 56/94 -
NJW 1995, 1212, 1213). Eine zu diesem in Widerspruch stehende Deutung ist
nur zulässig, wenn bestimmte Umstände vorliegen, aus denen geschlossen
werden kann, daß die Erklärenden mit ihren Worten einen anderen Sinn verbunden
haben, als es dem allgemeinen Sprachgebrauch und dem Gesamtzusammenhang
der Vertragsurkunde entspricht (BGH, Urteil vom 5. Dezember
1990 - IV ZR 194/89 - BGHR BGB § 133 Wortlaut 1). Entsprechende Feststellungen
hat das Berufungsgericht jedoch nicht getroffen.
b) Nach dem Wortlaut der Vereinbarung vom 20. März 1995 sollte der
Mietvertrag vom 23. November 1994 inhaltlich insoweit aufrechterhalten bleiben,
als die Vereinbarung nicht Änderungen vorsah. Letzteres war lediglich
hinsichtlich der beabsichtigten Nutzung, des späteren Mietbeginns, der Höhe
des Mietzinses und des Umfangs der auf Kosten der Vermieterin zu erbringenden
Ausbauleistungen der Fall. Die in § 21 Abs. 1 des Mietvertrages vom 23.
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November 1994 getroffene Regelung über die Mithaftung der Beklagten zu 2
blieb mithin unberührt. Das entsprach auch der erkennbaren Interessenlage
der Klägerin, die - wie das Berufungsgericht bezüglich des Mietvertrages über
die Büroräume ebenfalls angenommen hat - dahin ging, neben einer GmbH die
Mitverpflichtung eines weiteren Haftenden zu erreichen.
c) Mit Rücksicht hierauf begegnet die Annahme des Berufungsgerichts,
die Beklagte zu 2 sei an der Vereinbarung vom 20. März 1995 nicht beteiligt
gewesen, sie sei in der als maßgebend zu erachtenden Vereinbarung nicht
erwähnt, rechtlichen Bedenken. § 21 Abs. 1 des Mietvertrages vom
23. November 1994 sollte auch Bestandteil des neu begründeten Mietverhältnisses
werden. Für die Frage, ob in Verfolgung dieser Absicht eine entsprechende
Verpflichtung der Beklagten zu 2 begründet worden ist, kommt es deshalb
entscheidend darauf an, ob der Geschäftsführer der Beklagten zu 1 auch
bei der Neubegründung des Mietverhältnisses zugleich als vertretungsberechtigtes
Organ der Beklagten zu 2 gehandelt hat.
Nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB wirkt eine von einem Vertreter im Rahmen
seiner Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung auch dann für und
gegen den Vertretenen, wenn sie der Vertreter zwar nicht ausdrücklich in dessen
Namen abgibt, die Umstände jedoch ergeben, daß sie im Namen des Vertretenen
erfolgen soll. Als Auslegungsregel beantwortet die Vorschrift nicht nur
die Frage, ob der Vertreter im Namen eines anderen gehandelt hat. Sie ist
vielmehr auch dann maßgebend, wenn ungewiß ist, in welchem Namen der
Vertreter einen Vertrag abschließt. In einem solchen Fall ist die Willenserklärung
des Vertreters ebenfalls gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung
aller Umstände auszulegen. Von Bedeutung ist daher, wie sich die Erklärung
nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen objektiven
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Betrachter in der Lage des Erklärungsgegners darstellt. Dabei sind die gesamten
Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere die dem
Rechtsverhältnis zugrundeliegenden Lebensverhältnisse, die bestehende Interessenlage
und die typischen Verhaltensweisen (BGH, Urteil vom
17. Dezember 1987 - VII ZR 299/86 - BGHR BGB § 164 Abs. 1 Satz 2 Erklärung
1 m.w.N.).
d) Eine diese Gesichtspunkte berücksichtigende Auslegung spricht indessen
dafür, daß der Geschäftsführer der Beklagten zu 1 O. ebenso wie
bereits bei Abschluß der Mietverträge vom 23. November 1994 auch bei der
Neubegründung des Mietverhältnisses zugleich für die Beklagte zu 2 gehandelt
hat. Denn die Parteien wollten ersichtlich die damals getroffenen Regelungen
- mit Ausnahme der im einzelnen bezeichneten Änderungen - auch dem neu
begründeten Mietverhältnis zugrunde legen, was unter Berücksichtigung des
unveränderten Interesses der Klägerin an einer Mithaftung der Beklagten zu 2
auch bedingte, daß O. zugleich für die letztere auftrat. Die Auffassung des
Berufungsgerichts, die Beklagte zu 2 sei an der Vereinbarung vom 20. März
1995 nicht beteiligt gewesen, läßt sich damit nicht vereinbaren.
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5. Das angefochtene Urteil kann deshalb im Umfang der Anfechtung
keinen Bestand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache abschließend
zu befinden. Nach § 21 Abs. 1 Satz 2 der Mietverträge vom
23. November 1994 haftet die Beklagte zu 2 nur für die über die nach Satz 1
der Bestimmung von der Beklagten zu 1 zu leistenden Mietsicherheit hinausgehenden
Ansprüche. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Mietsicherheit
erbracht worden ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Die Sache
ist deshalb im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zur erneuten
Entscheidung zurückzuverweisen.
Blumenröhr Krohn Gerber
Sprick Weber-Monecke

Mietrecht : : Rechtsanwälte Berlin Steglitz-Zehlendorf

Rechtsanwalt Dirk Heyn

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