Rechtsanwalt Dirk Heyn

Tätigkeitsschwerpunkt: Mietrecht

 

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Mietrecht

 

Vollstreckung einer Verurteilung zur Betriebskostenabrechnung

ZPO § 888

 

Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken.

BGH, Beschluß vom 11. 5. 2006 - I ZB 94/05 (LG Berlin)

 

Zum Sachverhalt:
Der Gläubiger, Mieter einer Wohnung in Berlin, hat gegen die Schuldnerin, seine Vermieterin, ein vorläufig vollstreckbares Versäumnisurteil vom 7. 7. 2004 erwirkt. Die Schuldnerin ist darin verurteilt worden, dem Gläubiger für die gemietete Wohnung "ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für die Abrechnungsperioden 1999, 2000, 2001 und 2002 zu erteilen". Die letzte Betriebskostenabrechnung war für das Jahr 1998 erstellt worden. Nach Erhalt einer vollstreckbaren Ausfertigung des Versäumnisurteils hat der Gläubiger mit Schriftsatz vom 10. 3. 2005 beantragt, gegen die Schuldnerin ein Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft, festzusetzen, weil diese für die Jahre 1999 bis 2002 noch keine vollständigen Betriebskostenabrechnung erteilt habe.
Das Amtsgericht (AG) hat den Antrag als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht (LG) hat die sofortige Beschwerde des Gläubigers zurückgewiesen. Mit der vom LG zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt der Gläubiger seinen Antrag weiter. Das Rechtsmittel führte zur Aufhebung der angegriffenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das BeschwGer.

 

Aus den Gründen:
[6] II. Das BeschwGer. hat angenommen, dass das erwirkte Versäumnisurteil nicht gem. § 888 ZPO durch Verhängung von Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft, vollstreckt werden könne.
[7] Die Frage, ob ein Urteil auf Erteilung von Betriebskostenabrechnung nach § 887 ZPO (Vertretbare Handlungen) oder nach § 888 ZPO (Nicht vertretbare Handlungen) zu vollstrecken sei, werde in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Zutreffend sei die Ansicht, die eine vertretbare Handlung annehme. Dafür spreche schon, dass Betriebskostenabrechnung sehr häufig von Hausverwaltungen erstellt würden, also von Dritten, die nicht selbst Vermieter seien. Ohne die Abrechnungsunterlagen werde der Mieter oder ein Sachverständiger die Abrechnungen allerdings kaum erstellen können. Der Vollstreckungstitel laute aber nicht auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen oder Auskunft über die entstandenen Betriebskosten, sondern auf Erstellung der Abrechnung, das heißt auf Vornahme einer Handlung, die nicht nur dem Vermieter möglich sei. Der Mieter könne im Vollstreckungsverfahren mit der Bewilligung der Ersatzvornahme zugleich eine Anordnung gegen den Schuldner auf Herausgabe der erforderlichen Unterlagen (Rechnungen der Versorgungsbetriebe, Grundsteuerbescheide, Versicherungsverträge) erwirken.
[8] Jedenfalls sei der Mieter nicht rechtlos gestellt. Bei Fortbestehen des Mietverhältnisses habe er hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorschüsse ein Zurückbehaltungsrecht. Zudem könne er - zumindest nach dem Ende des Mietverhältnisses - Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse verlangen.
[9] III. Die zulässige Rechtsbeschwerde führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das BeschwGer. Der Gläubiger hat zu Recht beantragt, die Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil gem. § 888 ZPO durchzuführen.
[10] 1. Die Schuldnerin ist durch das Versäumnisurteil verurteilt worden, dem Gläubiger für dessen Mietwohnung Betriebskostenabrechnung für die Abrechnungsperioden 1999, 2000, 2001 und 2002 zu erteilen. Danach ist Inhalt des Titels - entgegen der Ansicht des BeschwGer. - nicht nur die Erstellung einer Abrechnung, sondern eine Rechnungslegung i.S. des § 259 BGB.
[11] 2. Der Titel betrifft keine vertretbare Handlung, deren Vornahme im Wege der Zwangsvollstreckung gem. § 887 ZPO zu erzwingen wäre, sondern eine nicht vertretbare Handlung i.S. des § 888 ZPO (zum Meinungsstand hinsichtlich der in Rspr. und Lit. umstrittenen Frage, wie eine Verurteilung zur Erteilung einer Betriebskosten- oder Nebenkostenabrechnung zu vollstrecken ist, vgl. Stein/Jonas/Brehm, ZPO, 22. Aufl., § 887 Rdnr. 14, § 888 Rdnr. 5; Zöller/Stöber, ZPO, 25. Aufl., § 887 Rdnr. 3, § 888 Rdnr. 3; Walker, in: Schuschke/Walker, Vollstreckung u. Vorl. Rechtsschutz I, 3. Aufl., § 887 ZPO Rdnr. 7; Schilken, in: MünchKomm-ZPO, 2. Aufl., § 887 Rdnr. 7, § 888 Rdnr. 4; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 286; Gies, in: Hannemann/Wiegner, WohnraummietR, 2. Aufl., § 36 Rdnr. 88; Schmidt/Gohrke, WuM 2002, 593, jew. m.w. Nachw.).
[12] a) Ein Titel hat eine nicht vertretbare Handlung zum Inhalt, wenn der zu vollstreckende Anspruch zu einer Handlung verpflichtet, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, sondern ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängig ist, jedoch nicht in der Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO) besteht (vgl. Zöller/Stöber, § 888 Rdnr. 2 m.w. Nachw.). Von einer nicht vertretbaren Handlung ist auch dann auszugehen, wenn Teile der Handlung auch von einem Dritten vorgenommen werden könnten (vgl. OLG Köln, WuM 1997, 245 [246]).
[13] b) Anders als die Erstellung einer Abrechnung auf Grund vorhandener Unterlagen, die eine vertretbare Handlung wäre, ist die Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine nicht vertretbare Handlung. Grundlage für diese Abrechnung ist die Rechnungslegung des Schuldners über die Betriebskosten in den betreffenden Abrechnungsperioden. Diese Rechnungslegung setzt verbindliche Erklärungen des Schuldners auf Grund seiner besonderen Kenntnisse voraus, die dementsprechend nur von ihm abgegeben werden können (vgl. Stein/Jonas/Brehm, § 887 Rdnr. 14; Walker, in: Schuschke/Walker, § 887 ZPO Rdnr. 7; Musielak/Lackmann, ZPO, 4. Aufl., § 887 Rdnr. 15).
[14] 3. Der Gläubiger beantragt die Vollstreckung des Titels nach seinem vollen Inhalt. Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass dem Gläubiger die Unterlagen, die für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung erforderlich sind, bereits zugänglich sind. Auf die Frage, ob er sein Interesse an der Rückzahlung möglicherweise zu viel gezahlter Betriebskostenvorschüsse auch auf anderem Weg sichern könnte - etwa durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich laufender Mietkostenvorschüsse, solange die Betriebskostenabrechnung noch nicht erteilt wurden, oder durch Rückforderung der geleisteten Vorschüsse -, kommt es dabei, entgegen der Ansicht des BeschwGer., nicht an.