Rechtsanwalt Dirk Heyn

Tätigkeitsschwerpunkt: Mietrecht

 

zum Rechtsanwalt . . .

 

 

 

 

 

Weitere Rechtsprechung

zum Thema Mietrecht:

Tabakrauch in Mietwohnung . . .

 

Zwangsvollstreckung bei unterlassener Betriebskostenabrechnungen . . .

 

Zusatzvereinbarung einer Kündigung als neuer Mietvertrag . . .

 

Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel . .

 

Mietrecht

 

Aufzugskostenbeteiligung des Erdgeschossmieters

 

BGB §§ 556a I 1, 305c I, 307 I 1, II Nr. 1; NMVO § 24

 

Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.

BGH, Urteil vom 20. 9. 2006 - VIII ZR 103/06 (LG Gießen)

 

Zum Sachverhalt:
Die Bekl. waren ab dem 1. 9. 2002 Mieter einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss einer Seniorenanlage. Das Haus ist mit einem Aufzug ausgestattet; ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller oder Dachboden gehörte nicht zum Mietobjekt der Bekl. Nr. 3.2 Mietvertrag (MV) lautet:
"Neben der Miete werden Betriebskosten i.S. des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. Die von dieser Vorauszahlung erfassten Betriebskosten sind in der Anlage 'Betriebskostenaufstellung‚ enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Die monatliche Vorauszahlung beträgt danach zurzeit insgesamt 75 Euro".
In der Anlage heißt es unter der Überschrift Betriebskostenaufstellung:
"Die in Punkt 3.2 MV ausgewiesene monatliche Betriebskostenvorauszahlung setzt sich zurzeit aus folgenden Positionen zusammen: 4. Aufzug/Aufzüge."
Der Kl. hat von den Bekl. für 2004 eine Nebenkostennachzahlung verlangt, in der ein anteiliger, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegter Betrag von 141,37 Euro für Betriebskosten des Aufzugs enthalten ist. Das AG hat die Klage insoweit abgewiesen, das LG die Bekl. auch zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

 

Aus den Gründen:
[9] Der Kl. hat gem. Nr. 3.2 MV gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 auch im Hinblick auf die Aufzugskosten.
[10] 1. Im Mietvertrag ist in Nr. 3.2 in Verbindung mit der Anlage "Betriebskostenaufstellung" gem. § 556 I 1 BGB vereinbart, dass die Bekl. anteilige Aufzugskosten zu tragen haben. Kosten des Aufzugbetriebs sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 I der II. BerechnungsVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. 10. 1990, BGBl I, 2178, i.V. mit Anl. 3 Nr. 7; seit 1. 1. 2004 § 2 Nr. 7 BetrKV, BGBl I, 2346).
[11] Entgegen der Auffassung der Revision hat das BerGer. auch in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen, dass es sich bei der formularmäßig vereinbarten Beteiligung der Bekl. als Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten nicht um eine überraschende Klausel i.S. von § 305c I BGB handelt.
[12] 2. Die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf die Mieter einer Erdgeschosswohnung hält der Inhaltskontrolle nach § 307 II Nr. 1, I 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, insbesondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Dem steht nicht entgegen, dass der Kl. die Aufzugskosten nach der Wohnfläche umgelegt hat, ohne die Bekl. davon auszunehmen, obwohl ihnen das Vorhandensein eines Fahrstuhls keinen objektiven Gebrauchsvorteil gewährte.
[13] a) Allerdings kommt eine Heranziehung des § 24 II NMVO 1970 (NMV) als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelung bei Wohnraum, der - wie die von den Bekl. gemietete Wohnung - nicht der Preisbindung unterliegt, entgegen der Auffassung des BerGer. nicht in Betracht. Für preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 24 II 1 NMVO, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen, sofern nicht im Einvernehmen mit allen Mietern ein anderer Umlagemaßstab vereinbart ist. Nach § 24 II 2 NMVO kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausgenommen werden.
[14] aa) Die Wertung des § 24 II 1 NMVO wird vielfach auf preisfreien Wohnraum übertragen. Daraus folge, dass die anteilige Umlage der Aufzugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung in der Regel möglich sei. Der Gesetz- und Verordnungsgeber sehe es regelmäßig nicht als unangemessene Benachteiligung an, wenn der Mieter einer solchen Wohnung unabhängig vom objektiven Nutzen mit der Umlage für einen Fahrstuhl belastet werde (LG Berlin, GE 1994, 765; GE 1995, 567; LG Duisburg, WuM 1991, 597; Bub, in: ders./Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 437b; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556a Rdnr. 22). Nach anderer Ansicht soll der dem Vermieter durch § 24 II 2 NMVO gewährte Ermessensspielraum stets dahingehend reduziert sein, dass der Mieter einer (preisgebundenen) Wohnung im Erdgeschoss von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen werden müsse, wenn er aus dem Vorhandensein eines Fahrstuhls objektiv keinen Nutzen ziehen könne (LG Braunschweig, WuM 1990, 558; LG Kiel, NZM 2001, 92; LG Berlin, MM 2002, 333).
[15] bb) Die Streitfrage bedarf hier keiner Entscheidung. § 24 II NMVO ist eine Regelung des sozialen Wohnungsbaurechts, die nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers bereits deshalb nicht für andere Sachverhalte herangezogen werden kann, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat das Recht des sozialen Wohnungsbaus durch das Wohnraumförderungsgesetz vom 13. 9. 2001 (BGBl I, 2376 - WoFG) mit Wirkung ab dem 1. 1. 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Auf Grund dessen ist die Neubaumietenverordnung nur noch nach Maßgabe der Übergangsbestimmung des § 50 WoFG weiterhin anzuwenden. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtlichen Bestimmungen (Begr. GE, BT-Dr 14/5538, S. 33f.; vgl. auch Senat, NZM 2006, 340 = NJW 2006, 1419 [unter II A 1a aa <1> zu § 20 II 2 NMVO]).
[16] b) Die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der Wohnfläche entspricht jedoch dem Grundgedanken des § 556a I 1 BGB. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten grundsätzlich - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder anderweitiger Vorschriften - nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Im Anwendungsbereich des § 556a I 1 BGB ist dabei grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche abzustellen (Senat, NJW 2006, 2771 = NZM 2006, 655 = WuM 2006, 440 [unter II 3a aa]). Nur für Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, gilt dies nicht (§ 556a I 2 BGB). Diese Vorschrift greift jedoch nicht ein, weil es hier nicht um eine erfasste Verursachung geht. § 556a I 2 BGB bietet auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Mieter einer Erdgeschosswohnung keinen Anteil an den Aufzugskosten zu tragen hat, wenn er ihn nicht sinnvoll nutzen kann (so aber wohl Langenberg, NZM 2001, 783 [790]). Dass der Flächenschlüssel für den Fall einer - wie hier - fehlenden Vereinbarung des Umlageschlüssels und vorbehaltlich einer anderweitigen gesetzlichen Regelung vorgeschrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die kein anderer Abrechnungsmaßstab gilt, sachgerecht ist. Mit Rücksicht darauf stellt es keine Abweichung von der gesetzlichen Regelung dar, dass der Kl. die Bekl. nicht von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen hat.
[17] c) Die anteilige Umlage dieser Kosten benachteiligt die Bekl. auch im Übrigen nicht unangemessen, selbst wenn sie den Aufzug nicht sinnvoll nutzen konnten (§ 307 I 1 BGB).
[18] Auch in Rechtsprechung und Schrifttum ist die Meinung verbreitet, dass die formularmäßige Vereinbarung, die im Erdgeschoss wohnenden Mieter unabhängig vom konkreten Nutzen an den Betriebskosten eines Fahrstuhls zu beteiligen, nicht gegen § 307 I 1 BGB verstößt (LG Hannover, WuM 1990, 228; LG Duisburg, WuM 1991, 597; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, § 556a Rdnr. 22; Schmid, Hdb. d. Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnrn. 4164, 5156f.; vgl. auch LG Augsburg, ZMR 2003, 836 = WuM 2003, 270). Nach anderer Ansicht scheidet eine Umlage von Aufzugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung aus, wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen könne. Andernfalls werde dieser Mieter in unbilliger Weise mit der Subventionierung von Annehmlichkeiten für andere Mieter belastet (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 556a Rdnr. 101; s. auch Wall, in: Eisenschmid/Rips/ders., Betriebskosten-Komm., 2004, § 2 Nr. 7 BetrKV Rdnr. 24).
[19] Der Senat hält die erstgenannte Ansicht für richtig. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, werden vielfach von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Das gilt ebenso wie für die Kosten eines Aufzugs etwa für die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus, die Kosten der Reinigung dieser Bereiche oder die Kosten der Gartenpflege (vgl. zu Letzteren Senat, NZM 2004, 545 = WuM 2004, 399). Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Im Falle der Aufzugskosten etwa wäre für eine streng verursachungsgerechte und am Vorteilsprinzip ausgerichtete Zuordnung nicht nur eine Unterscheidung zwischen den Erdgeschossmietern und den Mietern der übrigen Stockwerke erforderlich, sondern müsste darüber hinaus eine Differenzierung nach der Stockwerkshöhe der einzelnen Wohnungen und möglicherweise auch nach der Zahl der Nutzer je Wohnung erfolgen.
[20] Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabilität und auf Seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise (Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, § 556a Rdnr. 22; Schmid, Rdnr. 4004). Soweit die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen oder davon in unterschiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Der Mieter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen (Senat, NZM 2006, 340 = NJW 2006, 1419 [unter II A 1a aa <2>]). Denn die genannten Gründe lassen die damit für die Mieter bestimmter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen Nachteile nicht als eine - die Gebote von Treu und Glauben missachtende - unangemessene Benachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschiedenen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese Wertung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a I 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte (Begr. GE, BT-Dr 14/4553, S. 51 = NZM 2000, 415 [438]).
[21] 3. Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlagemaßstabs eröffnen kann (vgl. BT-Dr 14/4553, S. 51 = NZM 2000, 415 [438]; Senat, NJW 2006, 2771 = NZM 2006, 655 = WuM 2006, 440 [unter II 3a aa]; Schmid, Rdnr. 4119). Entgegen der Ansicht der Revision können die Bekl. daher auch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten herleiten.