Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel.

(BGH VIII ZR 181/07 - Urteil vom 9. Juli 2008)

Der Bundesgerichtshof hatte in den letzten Jahren häufiger darüber zu entscheiden, inwieweit Schönheitsreparaturklauseln die Mieter unangemessen benachteiligen. Im Rahmen einer insoweit gefestigten Rechtsprechung ergibt sich aus diesen Entscheidungen seit 2005, dass starre Fristenregelungen in Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Dies betrifft eine Vielzahl von Altmietverträgen, in denen nunmehr der Vermieter keine Schönheitsreparatur verlangen kann.

Im zu entscheidenden Fall hatte ein Vermieter daraufhin in einem bestehenden Mietvertrag vom Mieter eine Änderung des Mietvertrages zu einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel verlangt, was der Mieter ablehnte, da ihm damit weitere Pflichten auferlegt worden wären. Nach der Ablehnung durch den Mieter verlangte der Vermieter nun eine Zustimmung zur Mieterhöhung, wobei er über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus noch einen Zuschlag von 0,71 Euro je Quadratmeter verlangte. Begründet wurde das Verlangen mit dem Hinweis darauf, dass dies dem Betrag entspricht, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt.

Der Mieter verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag, weshalb der Vermieter daraufhin Klage auf Zustimmung erhob. Das Amtsgericht hatte dieser Klage stattgegeben. Das Landgericht hatte in der Berufungsinstanz die Klage zum Teil abgewiesen, jedoch einer Erhöhung um 0,20 Euro je Quadratmeter als zulässig anerkannt. Dieses Urteil wiederum haben Vermieter und Mieter mit der Revision angegriffen, die zur vollständigen Klageabweisung führte.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die begehrte Mieterhöhung zu verlangen, wenn der bestehende Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Er realisiert sich hier ein Risiko, das der Verwender der Klauseln zu tragen hat. Die Mietverträge werden üblicherweise, wie auch im vorliegenden Fall, vom Vermieter gestellt, so dass er das Risiko trägt, dass er unwirksame Klauseln verwendet. Entsprechend konnte der Bundesgerichtshof kein Rechtsinstitut erkennen, welches dem Vermieter ein Recht zuspricht, gegenüber dem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen, die über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus geht.

Der Bundesgerichtshof setzt insoweit seine mieterfreundliche Rechtsprechung zum Problemkreis der Schönheitsreparaturen konsequent fort.

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